愚直でまっとうな不動産投資の本 長谷川高 ２

愚直でまっとうな不動産投資の本　長谷川高

その１


やってみたいけど、自分にはできないなあという結論。笑
筆者の長谷川さんがブログを見てtwitterにメッセージを送って下さいました！
◆物件を調査するときに使用しているのはミリオンという会社の1万分の1の地図で、3千円程度で購入できる。
◆アパートやマンションの外壁が老朽化している場合や、タイルが浮いていたりコンクリート部分にひび割れが入っていたり、外階段やバルコニーの手すりの鉄にサビがあったりする場合にはさらなる調査が必要。
◆鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば、大体12年から13年ごとに大規模修繕、アパートの場合は一般的には約5年おきぐらいに外壁を塗装したり、鉄道の錆止めをする。それぞれその期間で修繕がなされていないようであれば直近で行う必要があるかもしれない。
◆素人が見たときに投資適格だと思われたものが、建築士や工事会社から見ると、ある程度の費用かけて修繕したほうがいいと判明する時がある

◆客としていくつかの業者業者さんを回った結果、投資対象物件と同程度、またはより条件の良い部屋が、より安く、また数多く出てくるようであれば、既に需給バランスが崩れている
◆周辺に更地が多くあれば、当然ながらハウスメーカーや地元工務店の営業攻勢により競合物件となるアパートやマンションが建つ可能性がある
◆大局的な判断をするならば、市役所などの資料室に行って近年の人口統計データを確認することも有効。

◆不動物件調査で欠かせないのは投資対象物件の土地や建物の登記謄本を事前に調べること。仲介業者を通じて行う売主との価格交渉や、実際の売買契約における様々な条件交渉で非常に役立つ情報が記載されている。
◆売主が不動産業者の場合は、彼らが安く買ってリフォーム行い、付加価値を高めて転売しているということが考えられる。

◆所有者が物件を売るときに、売る理由を知ることが売主サイドとの交渉でも非常に重要
◆希望売却価格より抵当権の額が多いと、銀行が損切りすることになるかもしれない。もし銀行が損切りをするのであれば、現所有者との価格交渉だけではなく、金融機関との話し合いや彼らの最終的な承諾が必要になってくるということも想定できる。
◆所有者があまりにも金銭に困窮している場合の不動産取引では、慎重に、様々なリスクヘッジを行う。
◆消費者金融による抵当権など、物件の売買自体が安全に行うことができるのかというレベルで注意をする必要がある。

◆ベントロール:賃借条件一覧表のことでいわゆる家賃表。全部屋の賃料や契約年月日が一覧表になっている。
◆極端に安く貸している部屋、あるいは極端に高く貸している部屋があった場合、注意が必要。
◆一番安い賃料で貸してる人に特に問題がないのであれば、その最も低い賃料こそが現在の家賃相場である可能性が高い。試算はその家賃にあわせて計算すべき。
◆各部屋の契約期間が始まりが全戸とも同じ日に締結されている場合は注意が必要。どこかの法人が同時に契約している可能性が高い（一括借り上げ）。同時解約が行われた場合、全室一斉に空きになるリスクがある。

◆仮に新宿でも周辺の物件と何ら変わらない間取りやグレード、仕様、広さ、デザインの物件に投資をしたのでは5年後には他の物件同様に陳腐化する可能性がある
◆モデルルームを見学することで、今後のアパート、マンション投資のための様々なヒントを得ることができる。

◆現在では、建物の原状回復費用は原則大家負担ということが判例や条例などではっきりしてきた。よって敷金は全額返すものと想定しなければならない。
◆管理会社は同時に数多くの物件を担当している。管理会社の目が常に自分の所有する物件に行き届いているというのは楽観的すぎる。
◆更新料は、その請求自体が消費者保護法などから無効だという訴訟が全国各地で起こされている。

◆リート投資した場合、金利上昇のリスクを抱えることになることは注意。多くのリートの資産のうち40～50％は借入金。
◆お金持ちは、もうすでに十分にお金があるため、無理してまで儲ける必要がないので、平時は本業に精を出している。しかし、何年又は何十年に数回訪れる経済的な変調期にはいよいよ動き始めます。

◆投資の大原則5箇条
①わからないものには投資しない
②長期にわたって勝ち続けることはまずない
③安いときに買う
④迷ったときは休む
⑤自分には投資の才能があると思ったときはピーク

◆若い人の場合、まずは労働市場での自分の価値を高めることが何より最優先です。
◆毎月分配型の投資信託では高利回りといってもあくまで直近1年間の利回り。
◆リタイアしても「辞めた後に何をするのか?」ということが大事。